일반매매와 법원경매의 차이점

1. 매도자가 다르다
2. 줄다리기가 없다(투명)

 

	경매	일반매매
1. 사는 곳(장소)	법원	부동산 중개업소, 쌍방합의
2. 인기물건 (아파트 등)	비싸다	싸다(급매)
3. 비인기물건 (그 외)	싸다	비싸다
4. 권리분석, 명도	필요하다	필요 없다 (가끔 필요하다)
5. 대출	감정가 80%, 낙찰가 80% 중 낮은 금액 (물건에 따라 조금씩 다르다)	경매보다 현저히 낮다.
6. 정해진 구역, 기간	적고 골라 사기 힘들다	많고 골라 살 수 있다

 
법원경매 투자 대중화 여파로 요즘에는 다양한 부류의 사람들이 법원 입찰현장을 찾는다.
2002년 7월부터 바뀐 새로운 민사집행법 시행으로 인해 이제 경매투자는 소시민의 건전한 투자처 또는 내 집 마련의 방법으로 자리매김하고 있다. 그 동안 경매 진행 과정에서 생긴 문제점을 해결해 주는 선진적인 제도개선인 만큼 경매투자를 위한 공부를 꾸준히 하고 관심을 기울인다면 얼마든지 내 집 마련은 물론 부동산 재테크에 성공할 수 있다.
그러나 아직도 경매에 대한 잘 못 알려진 고정관념 때문에 싸게 사고 싶은데 무서워서 또는 꺼림칙하게 생각해서 투자를 포기하는 사람들이 의외로 많다.
특히 적은 돈을 가지고 내 집을 마련하는 실수요자나 여유 돈을 가지고 시골에 있는 자그마한 주택을 사고자 하는 소시민이라면 법원경매를 통한 재테크에 적극 나서면 어떨까?
 
남의 눈물이 밴 부동산일까?
경매에 나온 주택이나 상가는 망한 재산 중에 하나기 때문에 전 주인의 눈물이 밴 부동산이라고 생각하는 사람들이 많다. 그래서 경매로 산 집에는 직접 거주하지 않는다고 알려 졌다. 그러나 남의 불행을 이용해 싸게 사는 것이 아니라 채권자의 채권을 용이하게 하게하고, 채무자는 채무변제를 도와주는 행위이다. 빚이 많아 경매에 부쳐진 주택은 부동산시장에 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 경매에 부쳐진 부동산을 산다는 것은 빚진 사람의 신용회복을 도와주고 경제에 이바지하는 현명한 결정인 셈이다.
 
가격 하락기에는 경매가 불리할까?
부동산 값이 내려가는 때에 나온 부동산은 법원에서 평가한 감정가가 높게 잡혀서 경매를 통하더라도 비싸게 산다고 생각한다. 감정가가 높으니 당연히 실제 낙찰가도 높을 것이라 판단하기 때문이다. 그러나 오히려 가격 하락기에 나온 부동산이 더 싸게 살 수 있는 게 요즘 경매시장이다. 예전과 달리 요즘에는 부동산 시세나 실 거래가가 인터넷과 중개업소에 투명하게 공개되기 때문에 시세보다 저렴할 때만 입찰하는 관행이 있어서이다. 기준가격을 정한 다음 입찰에 참여하기 때문에 굳이 비싼 가격에 낙찰 받을 이유는 전혀 없다.
 
찌꺼기 부동산이 정말 많은 걸까?
대체로 경매에 나온 부동산은 잘 팔리지 않는 하자 물건이 많다고 생각한다. 전 주인이 팔려고 내놓아도 쉽게 팔리지 않아 경매 처분 된 거라고 지레 판단한다. 그러나 사실과 다르다. 언론에서 소개 됐듯이 강남의 대표적인 아파트인 ‘타워팰리스’ 부터 도심의 지명도 높은 알짜 빌딩까지 경매로 나온다. 경매로 나온 이유는 채무자가 돈을 빌린 후 빚을 갚지 않아 나온 것이지 찌꺼기여서 나온 게 아니다. 일부 부동산의 입지나 상권이 안 좋아서 나오는 수도 있지만 어느 일반부동산 매물이나 똑 같다. 초보자는 위험하다? 잘 못 알려진 사례 중에 하나가 ‘위험하다’, ‘겁이 난다’이다. 싸다는 이유 하나만으로 샀다가 나중에 하자가 생기면 입주가 지연되고 고생(소송, 분쟁 등)할 것이란 판단에서다. 그러나 초보자도 경매의 절차와 과정, 서류 보는 간단한 방법을 익히고 입찰현장 견학을 한 다음에는 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 최근에는 각종 재테크 학원과 경매교육 과정을 수강한 초보자들이 경매를 통해 쉽게 재테크 하는 일이 크게 늘었다. 첫 술에 배부를 수 없듯이 어느 정도 학습과 꾸준한 관심만 있다면 경매는 안전한 투자 수단이다.
권리분석은 얼마나 어려울까?
‘권리분석’이란 부동산이 지니고 있는 권리를 얻는 원인을 파악하는 과정이다. 누구나 집을 살 때 토지와 건물의 등기부등본을 열람하고 토지이용계획 확인원을 떼 보는 것과 같이 기본적 상식과 관심만 있다면 권리분석 과정이 어려운 게 아니다. 전문가만이 할 수 있다고 생각하는 잘 못 알려진 오류에서 어렵다고 생각하는 것이다. 경매시장에 나온 부동산 중 권리분석이 어려운 매물은 10% 미만이라고 보면 된다. 까다로운 법리 적용이 필요한 부동산은 피하면 된다.
 
브로커나 조직이 개입된 매물이 많다는데?-예고등기, 허위유치권 등
경매물건에 혹시 무서운 사람들이 개입되어 나중에 낙찰 받았을 때 문제가 되지 않을까 염려하는 사람들이 간혹 있다. 그러나 경매에 부쳐진 부동산일수록 전 주인(채무자)이 자포자기해 새롭게 낙찰 받은 사람에게 쉽게 넘겨주는 부동산이 거의 태반이다. 폭력과 불법이 난무하던 시대와는 딴판이므로 걱정하지 않아도 된다. 간혹 이사비와 입주지연 때문에 채무자와 분쟁이 발생하는 경우는 있어도 경매물건 하나 때문에 브로커가 개입하거나 조직의 목표물이 되는 경우는 극히 드물다.
 
채무자와 세입자가 불쌍하다?
TV 시사프로나 연속극에 가끔 경매에 부쳐진 주택의 채무자나 세입자가 한 푼도 못 받고 길거리에 내몰리는 억울한 사연이 소개되곤 한다. 그러나 주택 · 상가임대차보호법이 있어서 일정 금액의 최우선 변제-지역마다 상이※여신업무방법서(예) 제2편 제1장 제2절 참조-를 받는 경우가 더 많다. 채무자(소유자)의 경우 경매로 낙찰된 금액이 빚진 금액보다 많으면 채무자에게 다시 남는 돈은 돌려주는 게 원칙이다. 경매라고 야속하게 한 푼도 못 받고 쫓겨나게 하는 사례는 특별한 경우가 아니면 거의 없다고 봐도 된다.