주택담보대출 상식

내용	금융감독원의 DTI 40% 의무적용 주택담보대출(07.2월 기준)   ? 총부채상환비율(DTI) 40% 적용 : 전금융기관   ◦ 배우자가 주택담보대출을 1건 이상 받은 기혼차주와 만 30세미만 미혼 차주에 대한 주택투기지역 아파트담보대출   -        다만, 상속, 채권보존을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하는 경우는 DTI에 관계없이 취급 가능   ◦ 주택투기지역 및 수도권투기과열지구내 시가 6억원초과 아파트를 신규 취득하기 위한 주택담보대출   -        소유권 취득 후 3개월 이내인 아파트 및 신규취득 아파트 분양권에 대한 대출에 적용 DTI(총부채상환비율) 산정방식     DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득     ① 연원리금 상환액   원(리)금균등분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액   원금일시상환방식: 연간 이자액 + ( 대출총액 / 대출기간(연)*)       * 대출기간 10년이상 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산       원금일부분할상환방식: 분할상환 개시이후 연간 원리금 상환액 +                          { 만기상환액 / (대출기간 - 거치기간) }       ※ 이자상환액 산출시 변동금리부 대출은 취급당시 적용 금리를 기준으로 산정     ② 기타부채의 연이자 상환액      주택담보대출 취급 당시의 (기타부채총액주1)×평균 대출금리주2)) 금액      주1) 예․적금 담보대출 공제      주2) 한국은행 발표(매월) 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%     금융기관별 LTV 적용 현황(07.2월 현재)  (단위 : %) 담  보 소재지 담보 유형 대출 기간 은 행 보 험 농 협 저 축 은 행 신 협 수 협 산 림 새마을 금고 여전사 주택 투기 지역 아파트 10년 이하 40 40 50 50 50 50 50 50 50 10년 초과 6억원초과 40 40 50 50 50 50 50 50 50 6억원이하 60 60 60 60 60 60 60 60 60 주  택 3년 이하 50 50 50 70 70 60 70 60 70 3년 초과 60 60 60 - 70 60 70 70 70 투기 과열 지구 아파트 3년 이하 50 50 60 70 70 70 70 60 70 3년 초과 60 60 70 - 70 70 80 70 70 주  택 3년 이하 50 50 60 70 70 70 70 60 70 3년 초과 60 60 65 - 70 70 70 70 70 기타 지역 아파트 3년 이하 60 60 70 - 70 70 80 70 - 3년 초과 60 60 70 - 70 70 80 70 - 주  택 3년 이하 60 60 65 - 70 70 70 70 - 3년 초과 60 60 65 - 70 70 70 70 - * 주택투기지역은 재경부 지정, 투기과열지구는 건교부 지정     대출금리 = 기준금리 + 가산금리 – 우대금리          = 금융기관 자금조달비용 + 차주의 신용상태 – 차주의 거래실적   변동금리 대출의 특징   기준금리   대부분의 금융기관들은 시장금리를 대표하는 “금리지수”에 연동하여 대출 기준금리를 결정합니다. 이러한 기준금리는 시장금리의 변동에 따라 상승하기도 하고 하락하기도 합니다. 만약 기준 금리가 상승하게 되면, 대출 고객은 매달 더 많은 이자액을 부담해야 할 것이고, 반대로 만약 기준 금리가 하락한다면, 그만큼 더 적은 이자액을 부담하게 될 것입니다.   금융기관의 변동금리 대출은 다양한 지수들에 따라 결정될 수 있으나, 이중 3개월 만기 양도성예금증서(CD) 유통수익률 또는 6개월, 1년, 3년 만기 금융채 유통수익률 등에 따라 가장 많은 기준금리가 결정됩니다. 일부 금융기관들은 자체적으로 산출한 자금조달 비용에 따라 기준금리를 결정하기 합니다.   소비자는 대출상품을 결정할 때 이러한 지수들이 얼마나 자주, 많이 변동되는 지에 대해 반드시 물어보아야 합니다. 또한 그것이 과거에 어떻게 변동해 왔는지 그리고 그것이 어디에 공지되는지에 대해서도 확인하시기를 권유합니다.   금리변동주기   변동금리 대출에서 대출금리는 매 3개월, 매 6개월 또는 매 12개월마다 시장금리에 연동하여 변동합니다. 대출금리가 다음에 변동하기 까지 걸리는 기간을 “금리변동주기”라고 하며 3개월의 변동주기를 갖는 대출을 3개월 변동금리 대출이라고 합니다.   변동금리 대출 선택시 유의할 점   변동금리 대출의 초기 대출금리는 고정금리에 비해 낮으나 시장 실세금리가 상승하는 경우 금리가 상승할 우려가 있습니다. 따라서 최초 적용금리가 높지 않다고 해서 대출 만기에 걸쳐 낮은 이율이 적용될 것으로 판단해서는 안됩니다. 예를 들어, 2006년 6월 22일에 3개월 CD를 기준금리로 하는 주택담보대출을 1억원 받았다고 가정해 보겠습니다. 2006년 6월 22일의 3개월 CD유통수익률은 4.55%이고 6개월이 경과한 12월 22일의 CD유통수익률은 4.8%로서 6개월 만에 0.25%가 상승 하였습니다. 가산금리가 변하지 않더라도 기준금리가 0.25% 상승 하였으므로, 1억원에 대하여 매월 20,833원의 이자 부담이 늘어나게 됩니다. 만약 이러한 금리 상승이 상당 기간 지속된다면 소비자께서 부담하셔야 하는 금리 부담이 계속 증가한 다는 것을 쉽게 알 수 있습니다.   금리변동위험 회피 방법   시장 금리상승으로 이자부담이 증가하는 금리변동위험을 회피하기 위해서는 고정금리 또는 혼합형 대출을 받으시기 바랍니다. 대표적인 장기 고정금리 대출로는 한국주택금융공사의 보금자리론(최대 30년까지)이 있으며, 대출기간 중 금리조건(변동 또는 고정)을 전환할 수 있는 혼합형 대출은 주로 은행권에서 판매하고 있습니다. 또한 일부 은행에서는 금리상승폭이 제한되는 이자상한대출, 스왑과 연계하여 고정금리로 전환시키는 스왑연계 대출 등도 있습니다.   혼합형(변동-고정) 대출의 특징   혼합형 대출은 대출기간 중 고정금리방식과 변동금리방식을 고객이 선택하여 변경할 수 있는 방식의 대출입니다. 처음에는 낮은 변동금리를 적용하다가 대출기간 중에 금리가 상승할 것이 예상되는 경우 고정금리로 변환을 요구하여 일정 기간동안 고정금리로 사용하다가 변동금리로 환원하는 방식입니다. 대출기간 중 변동금리에서 고정금리방식으로 변경은 횟수에 제한 없이 선택하실 수 있습니다. 이러한 상품은 금리 하향 시기에는 상대적으로 낮은 저금리 대출을 사용하다가 금리가 상승할 것으로 판단하실 경우 금리 변동 위험이 없는 고정금리 방식으로 변환이 가능하다는 장점이 있습니다 대출금액별 인지세   대출금액 2천만원이하 3천만원이하 5천만원이하 1억원 이하 10억원이하 10억원초과 인지세 없음 2만원 4만원 7만원 15만원 35만원   약정한도 미사용수수료   대출을 한도거래(마이너스대출)로 사용하기로 약정하고 약정한도의 일정한도만 사용시 미사용한도에 대한 일정한 수수료를 징구하기도 합니다. 따라서 불필요한 한도를 가지고 계실 경우 실제 대출을 사용하지 않으셨음에도 불구하고 비용을 부담하실 수도 있습니다.   예시) 대출약정한도 : 1억원, 한도사용금액 : 8천만원,   미사용 한도 : 2천만원 미사용기간 : 10일, 미사용수수료율 : 0.3% 20,000,000 x 0.3% x 10/365 = 1,643원   중도상환수수료   대출의 상환 기일이 도래하기 전에 대출금을 조기에 상환할 경우 소비자께서 부담해야 하는 수수료입니다. 대출 약정 체결전에 미리 중도상환수수료 계산 방법과 부담 조건, 면제 조건 등을 확인하시기를 권해 드립니다. 예시) 대출실행 후 1년 미만이고 1천만원 상환할 경우 중도상환수수료는 ?    중도상환수수료율 1%인 경우    10,000,000 x 1% = 100,000원