현혹되기 쉬운 임대보장약속, 그 위험은?

상가분양에 있어 일정한 수익보장 차원에서 분양주체측이 “임대확약서”를 수분양자에게 교부하는 경우가 적지 않다. 일정한 수준의 임대료를 보장받는 것은 상가분양에 있어 무시할 수 없는 중요한 메리트임은 분명하다. 하지만, 이 과정에서 적지않은 문제점이 있다.

제시한 약속을 책임질만한 능력이나 자력(資力)이 되지 않음에도 불구하고, ‘일단 분양하고보자’는 차원에서 이런 약속이 남발되는 경향이 있다. 쉽게 말하면 “막가파”식 분양인 셈이다.

높은 수익률에 혹하는 마음으로 분양계약을 체결한 후 ‘이런 약속이 불가능하다’는 것을 깨닫게 되더라도 이미 때늦은 후회가 될 수 있다.

‘분양대금 완납을 전제로 임대확약을 했으니 일단은 분양대금을 전부 받아야만 약속한 임대를 보장하겠다’는 식으로 분양회사가 책임을 회피해버리기 때문이다. 하지만, 대부분의 분양회사가 자력이 불충분한 현실에서, 분양대금을 모두 납입하고도 약속한 임대가 이루어지지 못한다면 납부한 분양대금반환마저 보장받기 어려울 수 있는데, 분양회사를 믿고 분양대금을 전부 납입한다는 것은 수분양자 입장에서는 위험한 도박이 아닐 수 없다.

결국 이런 구조 때문에 분양회사의 임대확약이 허구적인 약속인지 여부를 제대로 검증하기가 어렵게 되면서, 비록 임대수익률에 대해 분양회사가 무리한 약속을 했다고 하더라도 법적으로 빠져나갈 여지가 생기는 것이다.

그 밖에도, 분양대행사측이 한 약속은 분양회사의 약속과 분명히 구분할 필요가 있다. 무리한 분양을 위해서, 책임질 수 없는 약속을 분양대행사 독단으로 하는 경우도 적지않고, 심지어는 허수아비 분양대행사를 앞세워 분양회사가 거짓약속을 적극적으로 사주하기도 한다.

분양사무실과 같이 공개적인 자리에서 이루어진 약속이라는 점에서 분양대행사측의 임대약속을 분양회사의 약속으로 믿는 경향이 있지만, 오산일 수 있다. 다음은, 수원지방법원 2010. 4. 15. 선고 2009가합10754 분양대금반환사건의 판결인데, ‘분양대행사 직원이 한 임대확약이 이행되지 못했다’는 이유로 분양회사에게 분양대금을 반환해달라고 한 소송에서 법원은 원고청구를 기각했다. 어두운 분양현실에서 여러 가지 시사하는 점이 많다.