박준영 변호사의 법률상담 / ‘가등기’의 효력은

박준영 변호사의 법률상담 / ‘가등기’의 효력은

‘가등기’는 본등기전 미리 순위 보전하는 수단 … 제3자에 이중매매해도 우선매수인 지위 확보

●문 본인은 김갑동 소유의 A 부동산을 2억 원에 매수하려고 한다. 하지만 그 부동산은 나 외에도 탐내는 사람이 여럿 있고, 나는 매수대금 2억 원을 마련하려면 6개월가량의 시간이 필요하다. 사정이 이러하여 먼저 계약금과 중도금 조로 5,000만 원을 지급하고, 잔금 1억5,000만원을 6개월 후에 지급하는 조건으로 계약을 하고자 한다. 그렇지만 걱정되는 부분은, 잔금을 지급하기 전에 김갑동이 다른 사람에게 부동산을 팔아버리거나, 재산상황이 악화되어 부동산이 경매되는 일이 발생할지도 모른다는 점이다. 이런 경우를 대비해 본인이 A부동산의 우선매수인으로서의 지위를 확보하고, 계약금과 중도금조로 지급할 5,000만 원을 지킬 수 있는 방법은 없는지 알고 싶다. ●답 ‘가등기’는 본등기를 할 수 있는 요건을 갖추지 못한 경우, 미리 그 순위를 보전하기 위한 수단으로 활용되는 등기이다. 예를 들면 부동산 매매에서 계약금과 중도금을 지급한 매수인은 소유권이전청구권을 보전하기 위해 미리 가등기를 할 수 있고, 후에 잔금을 지급하고 본등기를 하면, 그 순위는 가등기의 순위에 의하게 되어, 가등기와 본등기 사이의 제3자 명의의 등기는 가등기에 저촉되는 한도에서 효력을 잃게 된다. 즉, 어떤 부동산에 가등기를 해 놓으면, 가등기 이후에 부동산이 제3자에게 처분되었다 하더라도 본등기를 할 때 가등기 이후의 등기는 모두 효력이 없어진다는 얘기다. 이를 정리하면, 어떤 부동산에 가등기를 해 놓을 경우 부동산 소유자가 제3자에게 이중매매를 하였다 하더라도 우선매수인으로서의 지위를 확보할 수 있고, 계약 당시 약정한 매매대금만 지급하면 본등기를 청구할 수 있으므로 계약금을 떼일 염려도 없다 할 것이다. 실제 거래상으로 보면 남에게 돈을 빌려 주면서 저당권설정등기를 경료(법적 절차의 완료)하지 않고, 가등기를 완료한 경우도 종종 볼 수 있다. 이때 가등기도 저당권설정등기와 같이 채권담보의 효력을 갖는 경우가 있다(담보가등기). 다만 악덕 사채업자들이 부동산 시가에 크게 못 미치는 돈을 빌려 주면서 가등기를 경료해 두고 본등기 관련서류를 미리 받아 두는 경우가 종종 있는데, 이때 사채업자는 제때 돈을 받지 못할 경우 본등기를 통하여 채권을 만족하려고 한다. 이 경우 부동산 소유자는 사채업자에게 본등기를 완료한 부동산의 시가와 갚지 못한 돈의 차액을 지급하라고 요구할 수 있다. 그러나 실제로 이러한 법적인 권리가 있는지 모르고 어렵게 일군 재산을 한푼도 받지 못한 채 사채업자에게 모두 뺏기는 경우를 종종 볼 수 있다. 간혹 강제집행을 피하기 위해 가족이나 친지 등의 명의로 소유재산을 가등기해 두는 경우가 있는데, 이는 형사상 강제집행 면탈죄로 문제될 수 있고, 민사상으로는 채권자취소권의 대상이 되어 가등기의 효력이 부인된다. 실제 이러한 사례들이 재판과정에서 종종 문제되는 경우도 많이 볼 수 있다. 따라서 가등기를 통한 채무 면탈행위는 범죄라는 점을 잊지 말아야 한다. 문의 법무법인 경기 ☎031-213-0113.